Bunga KPR AS Tembus 7%, tapi Penjualan Rumah Baru Justru Naik

Bunga KPR tetap 30 tahun di Amerika Serikat menembus 7% minggu ini, pertama kalinya dalam 20 bulan. Namun di saat yang sama, penjualan rumah baru justru melompat ke level tertinggi dalam delapan bulan pada Agustus. Dua angka yang sekilas bertolak belakang ini sebenarnya menceritakan satu hal yang sama: mahalnya biaya pinjaman sedang membekukan sebagian besar pasar rumah, sampai-sampai Amerika diperkirakan kehilangan sekitar satu juta transaksi penjualan setiap tahun.

Kuncinya ada pada cara kerja cicilan rumah. Ketika bunga KPR naik, angsuran bulanan untuk pinjaman dengan nominal yang sama ikut membengkak, sehingga rumah terasa lebih mahal tanpa harganya berubah sepeser pun. Efeknya bekerja di dua sisi. Calon pembeli baru berpikir ulang karena cicilan terasa berat, dan yang lebih penting, pemilik rumah lama yang dulu mengunci bunga rendah jadi enggan menjual. Kalau mereka pindah, mereka harus mengambil KPR baru dengan bunga 7%, jauh lebih mahal dari yang mereka nikmati sekarang. Akibatnya banyak yang memilih diam di tempat, dan rumah bekas yang biasanya jadi tulang punggung transaksi pun menghilang dari pasar.

Di sinilah rumah baru mengisi celah. Pengembang punya ruang gerak yang tidak dimiliki penjual perorangan: mereka bisa menawarkan potongan, membantu menurunkan bunga, atau menyesuaikan harga demi tetap menjual. Itu sebabnya penjualan rumah baru bisa naik ke puncak delapan bulan meski suasana umum sedang lesu. Bukan berarti pasar properti sehat, melainkan pembeli mengalir ke satu-satunya pintu yang masih terbuka.

Yang perlu diperhatikan ke depan adalah arah bunga KPR itu sendiri, karena ia mengikuti pergerakan pasar obligasi dan ekspektasi soal suku bunga. Kalau bunga bertahan tinggi atau naik lagi, kebekuan di pasar rumah bekas bisa berlanjut dan angka satu juta transaksi yang hilang berpotensi bertahan. Sebaliknya, jika bunga mulai mengendur, sebagian pemilik rumah yang selama ini menahan diri bisa kembali berani menjual. Untuk sekarang, gambarannya masih bergantung pada data, dan lonjakan satu bulan penjualan rumah baru belum cukup untuk menyimpulkan arahnya.